哈佛大学住房研究联合中心表示，在美国，四分之一的租房者将收入的一半以上用于房租，数百万潜在购房者无法在他们的价格范围内找到房子。简而言之，寻找住房的人远远多于可供购买或租赁的地方，这使得房价超出了许多人的承受能力。

　　供应短缺在大城市最为严重。但近年来，对更多的人来说，拥有一套房子，甚至是找到一处不错的房子，都开始觉得遥不可及。

　　寻找住房的人比可供购买或出租的地方多，这导致了高房价。以下是导致房地产危机的原因，以及一些可能的解决方案。

　　哈佛中心的高级研究助理亚历山大·赫尔曼（Alexander Hermann）说，几乎所有人的房租都在上涨。

　　2008年的经济衰退和大流行损害了住房生产，买家和租房者的需求也随之增加。市政分区法支持单户住宅，限制多户住宅。经济适用房的计划经常遭到房主的反对，一位专家说，他们可能是在“误解和神话”的基础上行事。

　　作为一种解决方案，一些州正在通过旨在刺激住房开发的法律。

　　杰西·坎森-贝纳夫是马萨诸塞州丰裕住房公司的执行董事，他说，一个靠最低工资生活的家庭在大多数地方都负担不起生活费用。这引发了一场倡导经济适用房的“全国性运动”。

　　根据哈佛大学住房研究联合中心的数据，在美国，四分之一的租房者将收入的一半以上用于房租，数百万潜在购房者无法在他们的价格范围内找到房子。简而言之，寻找住房的人远远多于可供购买或租赁的地方，这使得房价超出了许多人的承受能力。

　　该中心的高级研究助理亚历山大·赫尔曼（Alexander Hermann）说，对于租房者来说，这个问题变得如此普遍，令人惊讶。Zillow估计，与可能租房或买房的美国人相比，可供出租的房屋要少450万套。

　　他说：“每个种族和民族的家庭租金都在上涨。”“就业家庭的失业率在上升。每个年龄段的家庭都在增加。并不是任何一个群体都面临着更大的负担能力挑战。基本上所有人都站在租客这边。”

　　寻找住房的人比可供购买或出租的地方多，这导致了高房价。以下是导致房地产危机的原因，以及一些可能的解决方案。

　　看看我们是怎么走到这一步的。

　　“经济适用房”是政策制定者和统计学家使用的一个技术术语，也是一个更难定义的社会现象。他们都反映了这样一种观点，即人们不应该在租金或抵押贷款上花费超过收入的一定比例。

　　联邦政府对经济适用房的定义是，租房者的成本不超过其收入的30%。它使用了一种名为“地区收入中位数”的衡量标准，即某一地区家庭收入分配的中点，这种衡量标准可以防止特别高的收入影响该比率。从地方机构到美国住房和城市发展部都在使用它。例如，住房和城市发展部为那些收入占其居住地中位数的80%、50%和30%的人提供了第8条代金券，帮助人们在私人市场上买得起房。

　　供应短缺在大城市最为严重，尤其是沿海城市。但近年来，对越来越多的人来说，拥有一套房子，甚至找一处好的出租房，都开始觉得遥不可及。

　　2012年，当马萨诸塞州Abundant Housing的执行董事杰西·坎森-贝纳夫（Jesse Kanson-Benanav）第一次成为剑桥的住房倡导者时，他发现人们的讨论仅限于波士顿、纽约和华盛顿等地。他说，现在，一个靠最低工资生活的家庭在大多数地方都负担不起生活费用，这引发了倡导。

　　他说：“这是一场全国性的运动，在某种程度上，这是我开始从事这项工作时所没有的。”

　　赫尔曼说，由于2008年的金融危机和疫情带来的通货膨胀，越来越多的人难以支付住房费用。

　　他说，从上世纪70年代到本世纪初，住房存量的增长速度超过了家庭的增长速度，形成了一个健康的缓冲。劣质住房被拆除，一些单元空置，人们可以随心所欲地搬到任何地方，而对于那些不是收入最低的人来说，房价仍然是合理的。

　　2008年的金融危机掏空了建筑行业。生产滞后，仅与人口增长保持同步。正常缓冲区消失。大流行期间，通货膨胀和利率上升，进一步抑制了住房生产，供应链中断推高了建筑材料的成本。

　　越来越多的人试图搬到新家，因为年轻人试图离开父母的房子或独自居住。赫尔曼说，1981年至1996年出生的千禧一代在疫情限制解除之际达到了购房的高峰期。

　　他说，去年多户住宅和单户住宅的产量有所回升，这有助于给租赁市场降温。然而，高昂的建筑和土地成本以及其他障碍依然存在。

　　地方政府制定规则——被称为土地使用条例或分区条例——来定义可以建造什么。根据《纽约时报》2019年的一份报告，美国大多数住宅区划只允许单户住宅。通常情况下，政府要求这些房屋的占地面积至少在半英亩到2英亩之间。

　　这限制了密度更大的建筑的空间，比如复式或三层公寓，或者现有住宅旁边的附属住宅单元。赫尔曼解释说，停车要求以及冗长而不确定的审查过程，使项目风险更大，成本更高。

　　蒂莫西·霍利斯特（Timothy Hollister）是康涅狄格州经济适用房开发商的代理律师，他说，根据定义，单户住宅分区会产生“比多户住宅更昂贵的住房单元”。

　　在大多数地方，开发商想要建造比单户住宅更大的建筑——比如公寓楼——必须面对公众会议。波士顿大学（Boston University）的政治学家在《社区捍卫者》（Neighborhood Defenders）一书中发现，在马萨诸塞州，参加这些会议的人更有可能是男性、年龄较大的白人房主，而且大多数人都反对这个项目。

　　霍利斯特说，城镇正在“筑起高墙，反对他们所不希望看到的种族和经济融合。对经济适用房的反对在很大程度上仍然是基于刻板印象、偏见、误解和神话。”

　　哈佛大学住房研究中心发现，2015年至2019年期间，71.7%的白人家庭拥有自己的住房，而黑人家庭的这一比例为41.7%。有色人种也更有可能需要租金援助，20%的黑人和18%的土著家庭符合极低收入租房者的条件，而白人家庭的这一比例为6%。

　　他说，联邦公平住房法禁止了最明显的歧视形式。他将当前的危机追溯到1922年的《标准分区授权法案》（Standard Zoning Enabling Act），该法案赋予地方政府制定分区法律的权力。

　　虽然经济问题——高昂的建筑成本，昂贵的土地——构成了挑战，赫尔曼先生说，分区和法规“在某种程度上更令人担忧，因为我们对它们有最大的控制权。”

　　《大西洋》杂志作家耶路撒冷·德姆萨斯在她的新书《论住房危机》中认为，土地使用监管应该掌握在州政府手中，而不是地方机构手中。她写道，“负责土地使用决策的实体只会迎合当地的抱怨，而不是大规模的需求。”

　　由于房主最有可能出现在地方会议上，最有可能支持更多住房的声音——无论是本地租房者还是想从其他地方搬来的人——都没有出现。她说，州政府受惠于更多的选民，更有可能刺激住房生产。

　　坎森-贝纳夫的组织Abundant Housing是“欢迎邻居网络”（welcome Neighbors Network）的创始成员之一，该网络包括来自24个州的38个支持住房的组织。他说，他们明年将与州立法机构和市政厅接洽，共同推动分区和其他生产改革。一些州已经开始从市政府手中接管，包括华盛顿州、俄勒冈州、加利福尼亚州、犹他州、蒙大拿州、马萨诸塞州和康涅狄格州。

　　根据一份新闻稿，坎森-贝纳夫提到了蒙大拿州州长格雷格·吉安福特（Greg Gianforte）。吉安福特最近推动通过了一项法律，要求市政当局从一系列旨在刺激发展的改革中进行选择。加州从2017年开始采取了类似的做法。布鲁金斯研究所发现，尽管加州尚未发生太大变化，但在2019年至2022年期间，多户住宅以及其他适合中等收入人群的住房的许可比例比以前更高。

　　马萨诸塞州的2021年MBTA社区法案要求通过火车与波士顿相连的城镇提交计划，允许在这些交通枢纽附近进行更密集的分区。坎森-贝纳夫说，这只是一个更广泛的“工具包”的一部分，包括允许附属住宅单元、降低最小地块面积和减少停车要求。

　　哈佛大学住房研究中心（Harvard Center for Housing Studies）建议，一个更直接的解决方案是，2.5万美元的首付援助贷款可以为110万黑人或西班牙裔租房者成为房主铺平道路。

　　当选总统川普说，更严格的移民法，以及大规模驱逐非法移民，将缓解住房需求。传统基金会（The Heritage Foundation）为特朗普第二任政府制定的2025计划（Project 2025）表示，地方政府应该保留对影响住房问题的分区法的控制权。

　　塔夫茨大学城市设计教授克里斯汀·库西诺（Christine Cousineau）说，她认为美国人开始放弃拥有带院子的大型独户住宅的梦想。

　　她说：“人们不顾一切地寻找住房，而不是追求某种特定类型的住房。”