亲爱的PAO,

　　我发现邻居的厨房坏了建在一块空地上(大约15平方米)。我要求拆掉他的厨房，否则我就起诉他。他提出要买这块地，声称他建造厨房是出于善意。我们同意让专家对部分进行评估，建议价格为每平方米p1.5万。我告诉我的邻居我决定把那部分土地卖给他，但他说他没有钱支付这么高的价格。他还说，他的厨房价值约为10万菲律宾比索。因此，他会直接拆除他的厨房，以避免支付更大的金额。我可以强迫我的邻居购买他占用的那部分土地吗?在这种情况下，我还有什么其他选择?

　　万达

　　亲爱的旺达，你在信中提到的事实完全符合菲律宾《新民法典》第448条的规定:“善意建造、播种、种植的土地的所有人，在支付了第五百四十六条和第五百四十八条规定的赔偿后，有权将其播种、种植的工程归为己有，或者迫使建造、种植的人支付土地价款和播种的人支付适当的地租。但是，如果土地的价值大大超过建筑物或树木的价值，建筑商或种植园主就没有义务购买土地。土地所有人在适当补偿后不选择征用建筑物、树木的，应当支付合理的租金。租赁条款由当事人约定，有异议的，由法院确定。高等法院在2017年7月3日的配偶埃斯皮诺萨诉配偶马安多克案中解释了上述法律，最高法院通过首席大法官迪奥斯达多·佩拉尔塔表示:“因此，必须适用《民法典》第448条。当建造者相信他是土地的所有人，或者通过某种头衔他有权在土地上建造，或者至少他对土地有所有权要求时，它就适用。在Tuatzs诉配偶Escol等一案中，本院裁定，卖方(土地所有人)根据《民法典》第448条有两种选择:(1)在根据《民法典》第546条和第548条向买方(善意的建造者)偿还必要和有用的费用后，他可以为自己征用改进;或者(二)他可以将土地卖给买方，除非其价值大大超过改良物的价值，在这种情况下，买方应当支付合理的租金，这样:“《民法典》第四百四十八条所规定的选择权属于土地所有人的规则，符合附加原则，即附属物服从主体，而不是相反。尽管选择权在土地所有者手中，但授予他的权利是排除性的。土地所有人不能拒绝行使任何一种选择，而强迫建筑物所有人将其从土地上移除。这一规定的存在理由如下:如果建造者、种植者或播种者的行为是出于善意，则业主之间会产生权利冲突，因此有必要在不对土地所有者造成不公正的情况下保护改进的所有者。鉴于建立一种强制共有的国家是不切实际的，法律提供了一种公正的解决办法，即给予土地所有人选择在支付适当的赔款后获得改善，或责成建造者或种植园主支付土地费用，并责成播种者支付适当的租金。他不能拒绝这两种选择。是土地所有者被授权行使选择权，因为他的权利较早，而且根据加入法原则，他有权对附属物拥有所有权。”在您的情况下应用上述决定，作为土地所有者，根据新民法典第448条的规定，您有两种选择:在支付适当的赔偿后获得改善(厨房)，或迫使您的邻居支付土地费用。然而，你不能强迫你的邻居购买被占用的部分，考虑到它的价值超过了装修(厨房)的价值，所以他可能会支付合理的租金。我们希望我们能回答你的疑问。这个建议完全是基于你方所叙述的事实和我们对此的理解。当其他事实被改变或阐述时，我们的观点可能会发生变化。

　　编者按:《亲爱的PAO》是公共检察官办公室的每日专栏。阿科斯塔局长的问题可发送至[email protected]

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