美国几十年来最难以负担的住房市场之一正在冻结住宅房地产销售，并将一代有抱负的房主拒之门外。但有一个群体并未受到危机的影响:富人。

　　总的来说，这是美国一个令人不安的关键销售季节。6月份新屋销售略有下降，远低于5月份15%的降幅后的预期，而二手房交易量连续第四个月下降。

　　美国全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据显示，市场上唯一的亮点是豪宅，价值100万美元以上的豪宅是6月份唯一销量上升的价格类别。原因不难理解。随着30年期固定抵押贷款利率徘徊在略低于6.9%的水平，而从2019年底到2022年初，固定抵押贷款利率一直保持在3%左右，任何不得不借钱的人都要为同一套房子支付比几年前高得多的价格。

　　但财大气粗的买家没有这种担心，因为他们可以使用现金。

　　“我不记得上次听到买家谈论融资是什么时候了，”道格拉斯·艾丽曼公司(Douglas Elliman)驻佛罗里达州萨拉索塔的豪华房地产经纪人丽莎·鲁克·莫里斯(Lisa Rooks Morris)说。“他们都带着现金进来。”

　　其结果是高端房地产的繁荣，将美国股市最大的豪华住宅建筑商推向了新的高度。托尔兄弟5月公布的第二财季财报显示，订单好于预期，并上调了全年交货指引。自2023年初以来，该公司股价已累计上涨约170%，接近创纪录水平，成为同期标准普尔中型股400指数(S&P Midcap 400 Index)的第五大涨幅股，并成为过去6个月表现最佳的美国上市建筑商。

　　“从历史上看，当利率上升时，价格较高的房屋首先受到冲击，”Zonda首席经济学家阿里·沃尔夫(Ali Wolf)说。“我们今天没有看到这一点。对于富裕的美国人来说，高房价和强劲的股市起到了缓冲利率的作用。”

　　Redfin的数据显示，截至第一季度末，45%的美国高端购房者全部使用现金付款，这是至少10年来的最高比例。充实的股票投资组合、出售长期持有的商业房地产以及新继承的世代财富都是受欢迎的资金来源。

　　相比之下，入门级买家依赖于他们的个人储蓄和收入，而这并没有跟上通货膨胀的步伐。对于低收入借款人来说，问题不仅仅是抵押贷款利率的上升，还包括信用卡和汽车贷款拖欠率的攀升。

　　看到ALSOMore

　　Nationwide资深分析师Ben Ayers称:"我们在楼市看到的分歧，象征着我们在经济中看到的更广泛的分歧。"美国的资产价值正在飙升，“虽然很多人都在从中获利，但另一方面，人们只能勉强度日。”

　　富有的买家正回到位于华盛顿州西雅图以南30多英里的新兴城市黑钻石。在托尔兄弟公司(Toll Brothers)位于前煤矿小镇Ten Trails的活跃成人社区The Regency，起价为60万美元，但最受欢迎的型号售价超过100万美元，面积约为186平方米。据托尔兄弟(Toll Brothers)称，超过一半的买家都是现金支付，销售代理克里斯蒂·布鲁尔(Kristi Brewer)说，她注意到过去几个月需求有所上升。

　　今年早些时候，莫里斯在佛罗里达州出售了一套价值775万美元的新房，仅在上市72小时后就售出了这套新房。她说，现在和Covid狂潮之间的区别在于优质库存过剩。

　　莫里斯说:“现在你有时间真正考虑、购物和谈判。”在疫情竞标战期间，许多买家无法做到这一点。

　　对低成本住房的需求并没有消失在住宅建筑行业。我们面临的挑战是，如何在一个建造房屋的所有成本都比以前高的环境中做到这一点。

　　例如，美国最大的私营建筑商之一、总部位于休斯顿的David Weekley Homes的活跃成人市场正在迅速增长。但该公司总裁克里斯·威克利(Chris Weekley)表示，由于土地、劳动力和材料成本不断上涨，该公司很难生产售价低于40万美元的房屋。

　　威克利说:“每个建筑商都在努力建造更容易实现的房屋。”“但我们这么做的风险是，获得更便宜土地的一种方法是走得更远。这是一个风险更大的赌注。”

　　与此同时，口袋里有钱的潜在买家数量很大——截至2022年，美国39%的房屋没有抵押贷款。

　　“高端买家正在用现金购买，”Zonda的Wolf说。彭博