一个运转良好的住房市场对爱尔兰社会和经济至关重要。爱尔兰房地产市场从繁荣到萧条的故事有口可查，它清楚地提醒人们，如果推行糟糕的公共政策，可能会出现什么问题。

　　未来的政策立场必须建立在审慎和可持续的原则之上。爱尔兰银行业在过去17年里取得的进展就是对这些原则的证明。

　　根据新的人口预测以及估计的被压抑的需求，现在人们一致认为，在未来五年内，我们每年至少需要建造5万套住房。影响住房产出的因素有很多，例如规划制度的效率低下、是否有分区和有服务的土地、该部门的劳动能力和生产率，以及是否有资本投资。

　　认识到影响爱尔兰住宅建筑业产出的所有其他因素的潜在挑战，国内银行业认为，在提供额外的发展融资方面可以做得更多，这有助于刺激全国各地的新住房开工。

　　有证据表明，在顶级开发者之外，许多开发者的资产负债表实力受到限制。这直接影响到它们获得发展融资的能力。

　　在银行按贷款成本比最高可垫付65%的情况下，开发商需要用自己的资金或夹层融资来弥补缺口，而夹层融资的成本可能很高。

　　有一种令人信服的理由是，为小型建筑商提供某种形式的金融工具，例如信贷担保计划，由国家部分担保，向这些具有可行项目但股本不足的开发商提供融资。

　　这将使银行能够在不影响信贷承销标准的情况下，为更多的开发项目提供融资。在欧洲联盟范围内，通过与国家分担风险的方式扩大一个部门的能力也并不罕见。

　　提供所需的更高水平的住房产出的资金挑战是巨大的。国家在住房方面的投资处于历史最高水平，在过去十年中从估计的10亿欧元增加到65亿欧元。

　　[在“保守”目标下，住房危机短期内不太可能改善]

　　就住房支出占国民收入的比例而言，爱尔兰的这一数字远高于其他任何欧盟成员国。然而，如果目前强劲的公共财政状况恶化，这种投资水平可能变得不可持续，需要私人来源提供额外资金。

　　财政部估计，提高产出水平将需要大约200亿欧元的资金，其中近170亿欧元需要来自私人资本来源。应该指出的是，由于住房项目经历不同的发展阶段，资金在系统内循环使用，因此不需要每年都提供这种水平的资金。

　　银行已经为房地产市场提供了大量资金，包括抵押贷款和发展融资。然而，充分利用银行业的贷款能力至关重要。平均而言，爱尔兰银行业的贷款仍然需要比欧洲银行业平均水平多得多的资金来应对意外损失。

　　[开发商需要更多融资选择以满足住房需求]

　　例如，与欧洲同行相比，爱尔兰银行用于中小企业（SMEs）贷款的资本平均仍高出近50%，用于抵押贷款的资本则高出近两倍。

　　以小型建筑商为重点的部分信贷担保计划在银行、建筑商和国家之间提供了一个关键的风险分担模式。通常，在今天新的融资和贷款环境中，较小的建筑商往往一次只在一个地方工作，这限制了房屋产量，也限制了房屋建筑企业的规模扩张能力。大型plc企业（股票市场上市公司）在住房建设领域的存在，有助于提高规模生产经济，但我们需要更多的规模建筑商。

　　[建筑业：关注基础设施以促进住房交付，开启新窗口]

　　银行业和政府在大流行病期间制定了一项精心设计的信贷担保计划，以帮助投资渠道继续为企业提供资金。尽管如今欧元区银行贷款的规定与20年前的规定大不相同，但从资本的角度来看，我们面临着一个挑战，那就是让中小企业的房屋建设贷款变得可行。

　　公寓建设的可行性——在城市地区交付的所有新房中所占的比例越来越大——被认为是极具挑战性的融资问题。与广泛的税收减免相比，一项设计良好、专注于住房产出的建筑信贷担保计划，可能是一种更好的激励资金用于住房建设的方式。

　　布莱恩·海耶斯是爱尔兰银行与支付联合会的首席执行官