现在，你爸爸住在一半的房子里。你好像根本不住在那里。如果你父亲住在这处房产的一半，那么当他出售这栋楼时，根据25万美元的免税规定，他只能扣除这部分房产的利润。

　　但你父亲还有其他方法可以卖掉这处房产，实现利润最大化。

　　我们经常警告父母，不要把孩子加到房子的标题上。相反，通常情况下，在父母一方去世后由子女继承房屋会更好，因为这是逐步增加的基础。为什么?如果你继承了这所房子，它将按父母去世时的市场价格计算。例如，如果父母在一年前以1万美元的价格购买了这所房子，而在他去世时，这所房子的价值为100万美元，那么孩子将以这个价值继承这所房子。当它在父母去世后不久被出售时，孩子不需要缴纳联邦所得税。

　　人们很容易在房产的所有权上简单地添加一个子嗣。这确实使家庭更容易从父母传递给孩子。但你也可以设立一个简单的生活信托，将财产转让给该信托。父母死亡后，信托可指定子女为信托的继承人受托人和继承人所有人。

　　通过这种解决方案，您可以通过使用信托来避免遗嘱认证法院和遗嘱认证的成本。另一方面，你可能需要聘请一名律师来帮助你设立生活信托，并将房屋的所有权转移到生活信托中。

　　另一个选择是让你父亲签一份遗嘱，在他死后把房子给你。但如果你只使用遗嘱，你可能需要对遗嘱进行遗嘱认证，然后在他死后通过遗嘱认证转让房屋，这很耗时，可能会很昂贵。但是，如果你在父亲死后一年内出售房产，你可能会避免任何资本利得税的问题。

　　财产部分是私人住宅，部分是投资，这是一个有趣的问题，大多数继承人都不会面对。你父亲有一套复式公寓，还租了一套出去。在这种情况下，你必须把他们的房子看作是两个独立的财产。其中一项财产是他用作他们主要住所的房屋的一部分，另一项是出租财产。

　　假设房产被平均分配给能产生收入的不动产和主要住宅。如果你父亲今天卖掉这栋房子，他可以从出售他用作主要住所的那部分建筑中扣除至多25万美元。不过，他可能需要为出售出租公寓所获得的任何利润交税。他还必须为收回的折旧支付税款。

　　他死后，你将以增值的价格继承房产的个人住宅和投资收益部分。所以，如果他死时财产价值100万美元，你在一年内以这个价格出售它，你就不用为这笔交易交税了。对于美国国税局来说，这就好比你以100万美元继承了房产，然后以100万美元出售了它，所以没有利润。增加的税基将涵盖所欠的任何税款。

　　如你所见，你最好继承财产而不是在你父亲去世前获得所有权。

　　现在，如果你必须在你父亲去世之前把你的名字放在他的头衔上，这可能会导致一些下游税收问题。在你做任何事情之前，和会计谈谈，或者和了解联邦所得税的人核对一下数据。当你被授予产权时，你需要知道房屋在那一天的价值。

　　假设你父亲在世时，你是这栋楼的一半所有者。现在，你拥有他一半的主要住所和一半的收入来源财产。如果在你得到一半利息的时候，房产价值75万美元，你就会把一半的价值分配给房子，另一半分配给建筑物的创收部分。严格来说，住宅和投资部分各值37.5万美元。

　　当你父亲去世时，你将自动成为整栋建筑的所有人，如果你拥有这处房产的共有权和生存权。如果你以共同租户的身份拥有房产，那么在他死后，你可能不会自动拥有整个房产。(正如我们之前所讨论的，你的所有权是非常重要的。)

　　在这种情况下，如果你在他去世后不久卖掉房子，当时房产价值100万美元，你需要为12.5万美元纳税，这是你在房产升值中应得的份额。你可能还需要为财产中产生收入的部分支付其他税款。你也可以选择住在那里，然后继续出租大楼中产生收入的部分。或者，你可能会决定保留这处房产，把两个单元都租出去。这两种选择都可以给你带来收入和一些有价值的税收优惠。

　　最后，还可以选择其他类型的信托和法律文书，其中包括在一段时间内将所有权慢慢转移给你的信托和法律文书。你的父亲也可以选择死后转让(TOD)契据。

　　每个选择都有利有弊，但最重要的是，我们希望你不要在你父亲在世时获得房子的所有权。为了更清楚地了解各种选择对你、你的个人财务状况和你所欠的税单意味着什么，可以与遗产律师交谈。甚至可能是你父亲的财产律师。你需要了解你父亲所有权的细节，包括他购买房子时的价值，这些年来他做了哪些改进，以及它现在的价值。

　　有关IRS如何看待住宅租赁财产的更多信息，请查看IRS出版物527:住宅租赁财产。

　　(Ilyce Glink是《首次购房者应该问的100个问题》(第四版)的作者。她还是Best Money Moves的首席执行官，这是雇主为员工提供的一款衡量和缓解财务压力的应用程序。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一位房地产律师。通过他们的网站bestmoneymoves.com联系Ilyce和Sam。)