根据房地产顾问(advisers of Real Estate)的计算，住房短缺似乎不会在短期内得到改善:“目前每年的新住宅供应速度约为每年160万套，这接近于新家庭110万至130万套的估计需求，以及20万至40万套的废弃/拆迁。”

　　换句话说，如果美国新增生产160万辆汽车，就只能满足需求。不幸的是，根据最新的人口普查数据，预计2022年将有149万套新房完工，加剧了住房短缺。

　　随着疫情进入第三个年头，房地产行业经历了“前所未有”的一年。我们以前从未见过利率像今年这么快地上升。根据圣路易斯联邦储备银行的数据，2021年12月23日，抵押贷款利率为3.05%。2022年11月10日，抵押贷款利率达到7.08%的年内高点。上一次利率如此之高是在2002年4月5日，当时利率达到7.13%。这大概是为那些信用评分最好的人准备的。对于拥有平均信用评分的买家来说，利率可能会锁定在更高的水平。

　　我们也从未见过房屋价值在如此短的时间内飙升。“美国从2013年第一季度到2022年第二季度，房价上涨了94.5%，经通货膨胀调整后上涨了60.8%。增幅甚至超过了1998年第一季度至2007年第二季度的房地产繁荣时期，”达拉斯联邦储备银行经济学家恩里克(Enrique Martínez-García)写道。根据达拉斯联邦储备银行的数据，到2021年7月，房价的年增长率为19.3%。

　　还有一个前所未有的现象:2022年房价上涨，利率飙升。通常，当利率上升时，经济学家预计房价会下降。根据NAR的数据，2022年第三季度98%的都会区房价上涨了8.6%，至39.85万美元。一套首付20%的现有独栋住宅的月供为1840美元，比一年前上涨了50%。

　　不管你怎么看，购房者和房主已经享受了20年的极低利率，这提高了购房能力，对许多人来说，还提高了房屋净值。Martínez-García补充说，全国房价在疫情期间上涨了40%以上，是历史上最快的涨幅，但在“悲观”情况下，跌幅可能高达20%。

　　在房地产领域，极端从来都不是一件好事(除非是历史上最低的抵押贷款利率)，但这些已经预示了明年的情况。考虑到这一点，购房者可能想要做好准备，一旦房屋的大门打开，他们就会立即出手。

　　考虑以下这些新年决心，为2023年可能发生的住房问题做好准备:

　　购房者决心1:知道你能负担得起什么。

　　支付能力取决于许多因素，包括你的信用评分(越高越好)，利率，你的家庭收入，以及你手头有多少现金来支付首付。你的信用评分将直接影响贷款利率，这对你能借多少钱有乘数效应。你的债务服务(你每个月要支付多少)将从你可以用于抵押贷款、税收和房屋保险的总额中减去。

　　一旦你掌握了这四个要素，就该申请贷款了。

　　购房者决议2:提前批准你的抵押贷款。

　　当你获得抵押贷款的预批准时，你的贷款人书面同意为你的贷款提供资金，前提是你选择的房屋评估出了价值。获得预先批准可以让你准确地知道你可以携带多少抵押贷款，因为贷方会考虑你的债务偿还、收入和信用评分。一旦你有了这个数字，你就可以把你可以付首付款的金额加起来，得出大概的购买价格。(别忘了计划好贷款人几个月的现金储备。)

　　记住:预批准不同于资格预审。预批准信意味着贷款人已经审查了你的信用，对你的信用档案进行了审查，并决定为你的贷款提供资金。你的财务生活细节已得到核实。通过资格预审，没有人会验证你提供给贷款人的信息。

　　购房者决心3:决定你愿意做出什么样的权衡。

　　随着2022年的结束，房价开始呈下降趋势。但这并不意味着你能买得起你愿望清单上的所有东西。事实上，事实可能正好相反，你可能会发现自己买到了几年前会拒绝的社区或条件。

　　所以，列出两份清单:你在家里想要的所有东西和你生活中不能没有的所有东西。在她的书《第一次买房的人应该问的100个问题》中，伊莱斯称这是“现实检查”，这是一种有用的方法，可以优先考虑对你来说真正重要的东西。

　　下周:房屋卖家和新年人士的新年决心所有人的财务决议。

　　(Ilyce Glink是《首次购房者应问的100个问题》(第4版)的作者。她还是Best Money Moves的首席执行官，这是一款雇主为员工提供的衡量和减轻财务压力的应用程序。塞缪尔·塔姆金(Samuel J. Tamkin)是芝加哥的一名房地产律师。通过他们的网站bestmoneymoves.com联系Ilyce和Sam。)