在罗克兰，波特兰开发公司Developers Collaborative和法尔茅斯总承包商Penobscot general Contractors在皮斯利公园(Peasley Park)破土动工，该项目位于马弗里克街118号，耗资1740万美元，将开发49套经济适用房。

　　对于收入为该地区中位数60%或以下的租户，租金预计在622美元至801美元之间，其中10个单元为有特殊需要的人群提供代金券。

　　这是Developers Collaborative正在筹备的几个经济适用房项目之一，其他项目还包括贝尔法斯特的国会街115号和伦福德的汉考克街101号，以及奥古斯塔住房管理局(Augusta housing Authority)在公园街18号和马耳他街的咨询工作。

　　在波特兰卡斯科街(Casco St.) 25号，平等社区中心(Equality Community Center)聘请该组织开发了54套负担得起的老年人住房，为残疾人或艾滋病毒/艾滋病感染者提供支持性服务。

　　奥古斯塔市最近还选择了开发商合作公司(Developers Collaborative)来重新开发联合街33号的城市地产。

　　“在过去的10年里，我们有了相当稳定的发展，”该合作组织的经济适用房主管劳拉·雷丁(Laura Reading)说。“人们对需求的关注越来越多，因此对发展的关注也越来越多。”

　　沉重打击

　　缅因州对经济适用房的迫切需求包括租金和房屋所有权。客户的范围从年轻的专业人士到初级员工再到退休人员。

　　“年轻人有很好的工作，但在这个州的许多地方买不起房子，”波特兰一家专门从事经济适用房开发的Szanton公司的总裁Nathan Szanton说。

　　“年轻人在租房方面受到了沉重打击。所有的工人——护士助理、零售店员、托儿工作者、非营利组织的工作人员，尤其是职业生涯初期的工作人员、厨师、洗碗工、客房服务员、清洁工——几乎任何初级工作都很难负担得起今天的租金。”

　　MaineHousing的主管丹尼尔·布伦南(Daniel Brennan)回忆起自己几十年前大学毕业后在南波特兰找房子的经历。

　　“碰巧有四五套公寓在我的价格范围内，”他说。“这已经不存在了。”

　　历史生产

　　但是已经取得了进展。州长珍妮特·米尔斯(Janet Mills)和立法者将住房作为一项重要的优先事项，自2019年以来向MaineHousing(经济适用房领域的主要参与者，作为一个独立的州机构，连接公共和私人住房融资)提供了3.14亿美元，以鼓励经济适用房的生产。

　　布伦南说，这导致整个缅因州，尤其是农村地区的农业部门出现了历史性的扩张。

　　今年，MaineHousing参与了5月份开业的7个经济适用房开发项目;33个开发项目和1,407套经济适用房正在建设中，另有53个项目总计2,119套单位正在建设中。

　　“发生了很多事情，”布伦南说。“在过去的五年里，人们认识到住房在缅因州和全国各地都是一件大事。

　　“多年来，我们必须证明，住房问题属于政治战略和资源的高层对话。我们不用再这么做了。联邦和州一级似乎都有一个共识，那就是住房问题真的很重要，我们必须做点什么。”

　　供需失衡

　　住宅销售价格和租金暴涨的原因是，受新冠疫情影响，为了寻找租赁住宅和待售住宅而大量涌入的人口、将存量住宅转换为利润较高的度假住宅、建设费用增加等。

　　Szanton指出，多年来需求一直超过供应。大流行加剧了这一问题。

　　“这就像抢椅子游戏，不是11个孩子和10把椅子，而是60万个家庭和56万个住宅单元，”Szanton说。

　　“只要出现这种不平衡，人们就会对这些住宅单元出价很高，有些人就会被排除在外，而被排除在外的人就是那些最穷的人。”

　　MaineHousing的发展激励措施包括低利率或零利率的长期融资。将低收入住房出售给企业投资者的开发商将获得税收抵免，所得收益将用作开发商租赁住房项目的股权。股权降低了开发所需的抵押贷款。反过来，更低的抵押贷款意味着更低的租金。

　　另一个重要的发展是立法机关在2022年通过了2003年立法法案，该法案要求市政当局允许更广泛的住房类型，并承诺为市政当局提供国家财政和技术援助，以支持当地和区域的生产目标。

　　拼图

　　巴斯住房开发公司(Bath Housing Development Corp.)正在中心街(Centre St.) 520号和540号分两期建设42套公寓。巴斯的其他经济适用房项目包括MaineHousing和Szanton Co.合作的一个名为“上城”(Uptown)的项目，该项目面向55岁及以上的租户，其中有42套收入限制公寓和18套市价公寓。

　　Bath Housing的执行董事黛博拉·凯勒(Debora Keller)说:“确实有很多活动。”

　　在全州范围内，还有很长的路要走。

　　MaineHousing的一项研究表明，该州需要8.4万套新住房，涵盖所有收入水平。

　　凯勒说:“我们可以设定这些雄心勃勃的目标，但有一个问题是，自然发生的经济适用房的迅速流失。”

　　她继续说，在很长一段时间里，经济适用房是在现有住房存量中有机出现的。但她表示，当地一代房东正在出售房产，通常是卖给投资者。结果呢?租客付不起房租或被要求离开。

　　“84,000是一个很大的数字，可能会让人不知所措，”凯勒说。“好在我们有一个了解这个问题的立法机构，并且正在与住房社区合作。这是我们所乐观的。与此同时，建造更多住房的障碍也太多了。这才是令人担忧的。”

　　她继续说道:“人们明白，没有一个快速解决住房挑战的办法。这需要一系列政策的改变，需要建造新的住房，需要承诺继续直接援助陷入困境的人们，还需要承诺保护我们现有的住房。”

　　她说，巴斯正在通过区划更新、新生产、直接援助和投资老旧房产等活动，解决所有难题。

　　凯勒说:“我们处在一个非常好的位置。

　　密度增加

　　在波特兰，LB Development Partners提出的价值1300万美元、包含30个单元的经济适用住宅项目正在通过审批。该项目位于Munjoy Hill历史街区的大西洋街42号。

　　为了响应2003年的LD，最近对城市土地使用规范进行了修改，允许经济适用房项目的基本分区密度增加2.5倍，从而使该开发成为可能。密度的增加将允许在该地点建造多达35个单元。

　　开发商是LB Development Partners的丹·布莱克(Dan Black)和卡尔·拉卡里(Carl Lakari)，他们计划向MaineHousing申请融资，包括9%的低收入住房税收抵免和零利率贷款;加上市政府的税收增量融资。

　　布莱克说:“我们肯定会看到更多的经济适用房项目——或者包括经济适用房在内的市场价格项目——被提出。”“在某种程度上，这是对公共政策的回应。我们的州政府和一些市政当局已经明确表示，通过明智的政策选择，经济适用房是一个优先事项。”

　　财政激励措施

　　Szanton Co.最近在波特兰利比镇(Libbytown)社区破土建造了一栋包含63个单元的经济适用房公寓楼，名为45 Dougherty Court。

　　该项目符合LEED银级标准，将包括63个一居室、两居室和三居室单元，以及健身中心、社区活动室、洗衣房、安全的室内自行车存放处和电动汽车充电站。

　　该项目成本预计略高于2700万美元。资金来自几个MaineHousing项目:4%的低收入住房税收抵免带来880万美元，只付利息的30年期抵押贷款820万美元，以及将于30年到期的740万美元的零利率抵押贷款;加上本市的保障性住房税增量融资。税收增量融资将财产税推迟到特定时期。

　　该项目专为收入不超过该地区收入中位数60%的家庭设计，预计租金在一居室1130美元到三居室1550美元之间。森顿说，目前在波特兰，这类公寓的市场租金可能在1900美元到2600美元之间。

　　Szanton Co.在缅因州南部和新罕布什尔州沿海地区建造了14个经济适用公寓项目，并为其中15个项目提供咨询服务。

　　“这是一个双重底线，”Szanton说。“我感到非常幸运，我找到了一个领域，在这里我可以对社会产生积极的影响，帮助满足我们一些最紧迫的需求，提供人们想要居住的安全、体面的经济适用房，并以此为生。”

　　住房流

　　Szanton说，新的激励措施和政策使这类项目更加可行。

　　他表示:“开发商能够提供足够低的租金，让我们社会中的许多人都能负担得起，唯一的办法就是提供某种补贴。”

　　“如果你只是买一块地，然后去银行借钱盖一栋楼，没有补贴，你就必须收取远远超过大多数工人负担得起的租金。”

　　缅因州需要更多。美国住房和城市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development)说，如果房租或购房成本低于家庭收入的30%，就被认为是负担得起的。根据缅因州住房生产需求研究(2023年10月)，今天，许多缅因州人买不起买房和租房。

　　而住房库存(2021年为737,800套)还不够。缅因州每年需要新增8500到9300套住房，是目前数量的两倍。

　　布伦南说:“我们需要一个所有收入水平都能正常流动的住房体系。”“租房者变成了房主。房主扩大他们的家庭，发展他们的业务，并购买他们的下一个家。也许他们想要一个漂亮的房子作为第二个家，然后随着人们年龄的增长，他们想要缩小房子。我们希望确保在所有不同的层次都有住房选择。”