马来西亚零售房地产投资信托基金(REITs)预计将受益于关键资产的稳定入住率、积极的租金修订和客流量的改善。

　　根据AmInvestment Bank Research (AmInvest Research)的研究，这些因素将帮助零售REITs在稳定的劳动力市场、2.5%至3.5%的适度高通胀以及游客数量的逐步恢复的支持下，在今年继续享受健康的增长。

　　该研究机构维持对该行业的"增持"评级，并补充称，房地产投资信托基金的酒店业将受益于旨在提振旅游业的政府政策。

　　该研究机构表示:“国际游客逐渐恢复到疫情前的水平，预计将有助于零售销售的改善。”

　　它的首选是Pavilion-REIT(每单位1.62令吉的公允价值)，IGB-REIT(每单位1.92令吉的公允价值)和YTL-REIT(每单位1.11令吉的公允价值)。

　　它预计Pavilion- reit的收益将具有弹性，主要得益于其以Pavilion Kuala Lumpur和Elite Pavilion Mall为基础的优质资产组合，这两个旅游热点将受益于国际游客的回归。

　　“预计2024年Bukit Jalil展馆(PBJ)的收益将进一步增加。我们相信，在客流量和入住率提高的支持下，PBJ将在2024年实现租金的积极回归。”

　　这家研究机构表示，它看好IGB-REIT的原因是，该公司在巴生谷(Klang Valley)具有战略位置的资产支撑着其富有弹性的长期前景，该公司在巴生谷的零售地块接近满员。

　　至于YTL-REIT, AmInvest表示，该公司为其在马来西亚和日本的酒店物业提供稳定的经常性租金收入和最低的入住率风险，这些物业由主租赁协议担保。

　　“此外，我们预计2024财政年度(24财政年度)- 29财政年度的分配将增加，因为收到了在21- 22财政年度大流行期间早些时候推迟的租金偿还。目前，该房地产投资信托基金已经提供了令人印象深刻的10%的24财年股息收益率。”

　　AmInvest Research补充说，主要购物中心的租金恢复和入住率正逐渐接近疫情前的水平。

　　“考虑到著名购物目的地的战略位置和强大的市场定位，如Mid Valley Megamall、吉隆坡馆和双威金字塔，我们预计2024年上半年租金将出现5%至6%的正个位数增长，而2023年为3%至6%，与疫情前的水平保持一致。”

　　该公司表示，这得益于购物中心的高入住率和健康的租户销售，而2024年私人消费增长率预计为5.7%，而2023年为5.6%。

　　“我们认为，这将为拥有优质商场的房地产投资信托基金提供一个机会，在未来几年就更高的租金进行谈判。

　　“与此同时，鉴于这些顶级购物中心拥有众多景点的战略位置，预计2024年外国游客人数将同比增长24%，这将是它们的另一个优势，”它补充说。

　　该研究机构表示，预计将于5月1日生效的高价值商品税(HVGT)的实施将影响到Pavilion Kuala Lumpur、The Garden Mall和Suria KLCC Kuala Lumpur等高端购物中心的租户销售。

　　“尽管由于HVGT的不利影响，可变租金可能会减少，但由于有弹性的入住率支持稳定的租金基础，对REITs的影响被认为是可控的。”

　　报告称:“值得注意的是，可变租金(与销售额挂钩)通常只占商场总租金收入的8%-12%。”

　　然而，预计办公楼入住率和租金回归率将持平，主要原因是供过于求的问题影响了入住率和租金回归的复苏。

　　武吉民堂市中心的Stride Strata Office和最近开放的The Exchange TRX进一步增加了巴生谷的办公空间供应。

　　AmInvest Research认为，该行业的估值具有吸引力，平均收益率差为3.6%。

　　“由于10年期马来西亚政府证券(MGS)收益率在2024年降至3.8%，预计收益率差将扩大，这将进一步提升房地产投资信托基金的估值。

　　“我们看到了马来西亚REITs的买入机会，因为与10年期MGS收益率的利差不断扩大，分配收益率为6%至10%。”

　　×