政府准备通过更多地使用强制购买令(CPO)的权力来迫使土地所有者出售房屋，从而加快房屋建设。

　　这迫使人们为了发展而交出他们的财产和土地。

　　一旦土地所有者收到CPO信，就很难反击了——但大卫有办法打败抢夺土地的歌利亚。

　　在这里，Telegraph Money深入研究了强制购买背后的法律，以及如何抵制强制购买。

　　在地方当局和公共机构的武器库中，cpo是一个非常强大的工具。他们可以迫使业主出售土地，为重要项目让路，无论是建筑开发还是基础设施建设。

　　强制购买背后的原则是，发展必须是为了更大的公共利益，而不是为了私人利益。

　　从本质上讲，没有任何个人或公司有权把你告上法庭，强迫你卖掉你的房子——但公共机构和当局，如议会、国家高速公路和铁路网，可以。

　　修建道路或购物中心是最明显的用途，不过，如果你的房子被认为对公众构成威胁，或者它是一栋处于腐朽状态的保护建筑，你也可能被迫卖掉你的房子。

　　在所有情况下，公共机构都应该在发出强制采购令之前穷尽其他选择，在建设超市的情况下，这意味着超市应该首先进行私下谈判。

　　Mishcon de Reya律师事务所合伙人汤姆?巴顿(Tom Barton)概述了当局签发CPO必须克服的“三个基本障碍”:

　　必须有一个令人信服的符合公众利益的案例，这必须证明《刑事诉讼法》将对受影响者的人权产生的影响是合理的。

　　必须不存在阻碍方案交付的障碍，例如缺乏方案融资或规划许可。

　　权力应该被用作最后的手段——理性必须证明有能力通过有意义的讨论自愿获得土地。

　　艾亨蒂测量公司的乔恩·斯托特说:“一般来说，必须证明该计划将带来的社会、经济或环境效益将超过受影响的土地所有者的私人损失。”

　　任何受《保护土地条例》影响的土地拥有人或人士，均有权提出反对，并就不应进行的理由作出申述。

　　如果你的家受到威胁，你有权得到想把你赶出去的当局支付的专业建议。但是任何与反对CPO相关的费用都需要由你作为反对者来承担。

　　除了必须采用书面形式外，反对意见没有具体的格式。你可以自己写信，也可以委托专业顾问代表你提交反对意见。

　　反对者以前有自动进行公开调查的权利，但通过《2023年升级和再生法案》颁布的修改取消了这一权利。

　　相反，反对意见可以通过书面陈述的方式提出，或者在规模较大的情况下，通过询问的方式提出。

　　鲍达民说:“虽然批准的《保护土地条例》比拒绝的要多，但提交反对意见让受影响的各方有机会对发起人施加影响——无论是试图修改《保护土地条例》，以减轻对反对者土地的影响，还是最大限度地提高应支付的补偿额。”

　　“多年来，有很多成功的反对意见。去年，两个主要的重建计划——梅登黑德的尼科尔森区重建计划和巴金的Vicarage Field CPO——都被拒绝了。这种情况时有发生，但通常更多的是延迟而不是失败，因为发起人可以带着他们的提案重新回来。”

　　律师事务所Shakespeare Martineau的韦克菲尔德(Paul Wakefield)说，获得CPO的土地所有者并非一无所有。

　　他说:“反对者的成功往往取决于他们的土地对整个计划的实施有多重要。”“如果这块土地位于拟议开发项目的中心，就很难辩称它不重要。

　　“如果它在外围，可以修改规划，把那块地排除在外。”

　　反对理由可以很广泛，但巴顿表示，最好的选择是“设法削弱与CPO相关的基本计划的可交付性”。

　　他解释说:“举例来说，如果《条例》允许重建一个屋苑，支付新计划的资金来源是否有问题?能否在适当的时间框架内获得资金?是否已取得规划许可，或是否有其他阻碍计划实施的障碍?”

　　此外，要确保研究申请人是否错过或搞砸了CPO需要采取的一些程序步骤。他们需要跨越许多障碍，所以有可能会错过一些东西。

　　斯托特表示:“大多数情况下，当事人要么成功地证明存在程序上的失误，要么在CPO将取代的企业的情况下，他们可能会辩称，没有为他们提供足够的支持来帮助他们搬迁，从而使工作面临风险。”

　　“然而，在绝大多数案件中，举报人都有充分的理由提出申诉，而且大多数举报人都非常谨慎地遵守程序规定，并为公众利益提供令人信服的证据。”

　　如果与CPO的斗争无法获胜，土地所有者将获得赔偿。

　　200年来，这一直是基于土地的市场价值，加上干扰成本，如专业费用和搬迁业务或搬家的合理成本。

　　然而，在某些情况下，土地的价值是基于它将来被开发时的潜在价值。这就是所谓的“希望价值”。

　　例如，在这种情况下，一个委员会似乎可以支付过高的赔率，在一块土地上花费500万英镑，而不是400万英镑的市场价值，因为它的价格是基于潜在的未来价值。

　　斯托特先生说，有一种“广泛的误解”，即土地所有者经常获得超过其土地市场价值的补偿。相反，他说，希望价值只在所有案例中得到1%到2%的支付。

　　斯托特表示:“土地所有者一般不能仅仅因为觉得没有得到足够的钱而反对。”

　　“这是因为有一个历史悠久的‘补偿守则’，规定了如何评估补偿，其中包括获得被收购土地市场价值的权利。

　　“如果双方不能就合适的价值达成一致，那么他们可以将争议提交给独立的评估人——最终，一些案件将交由土地分庭高级法庭裁决。”

　　斯托特表示:“反对CPO不需要花费任何费用，但向高级法庭提出赔偿要求确实可能非常昂贵——通常很容易超过10万英镑。”

　　“因此，通常只有在对有关土地的价值存在重大分歧的情况下，向仲裁庭提出索赔才有意义。

　　“近年来，其他成本较低的争议解决方式，如调解，已被证明更受欢迎和成功。”

　　如果你成功阻止了CPO，你有权要求获得合理费用的赔偿。

　　政府网站指出，那些部分成功的土地(例如，一些土地被排除在《土地保护条例》之外)，也会获得合理的费用。

　　一旦CPO获得批准，土地所有者必须腾出他们的财产。

　　巴顿说:“可以申请搜查令，然后你和你的财产就会被强行带走——把头埋在沙子里是不行的。”

　　如果需要，收购当局可以使用执法机构。

　　

　　去年，保守党政府通过了一项立法，这意味着在特殊情况下，比如在CPO计划基础上提供经济适用房的情况下，不会支付希望价值。

　　但政府现在提议扩大情况，并在国王的演讲中概述，它希望确保支付给土地所有者的补偿是“公平但不过度的”。

　　当局已经可以通过CPO购买土地，而无需支付希望价值，只要他们获得社区秘书的明确许可就可以进行购买。

　　然而，据了解，工党将取消批准的需要，让cpo变得更加普遍。

　　这些潜在的改革引发了律师们的警告:由于侵犯人权，政府将面临一系列法律斗争。

　　巴顿先生说:“欧洲人权法院(ECHR)保护和平享受个人财产的权利和尊重你对房屋的权利，将赔偿限制在‘现有使用价值’上可能被视为侵犯了这项权利。”

　　“土地所有者几乎肯定会辩称，取消或降低强制购买补偿中的‘希望价值’，剥夺了他们财产的公平市场价值，侵犯了他们的人权。”

　　英国以前就使用过强制购买订单来建造房屋。第二次世界大战结束后，在长达6年的时间里，几乎没有新房子建成，50万处房产遭到破坏，这个国家突然需要在一夜之间建造75万套住房。

　　由于没有时间进行谈判，房屋也急需，战后的英国政府为了国家利益，决定强迫土地所有者以农业价值出售他们的土地。

　　1946年5月，战后“新城”诞生。第一批出现的城市包括斯蒂夫尼奇、克劳利和赫梅尔·亨普斯特德，最后一批城市建于20世纪60年代末，包括米尔顿凯恩斯、北安普顿和彼得伯勒。

　　此外，还可发出保护名册建筑物免于老化的保护令。例如，1993年，巴克斯顿的皇家新月被强制购买，以便英国遗产委员会对其进行修复。

　　最近，政府利用这些权力为备受争议的HS2项目铺平了道路。